Thủ tục công chứng
THỦ TỤC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
1. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những gì theo quy định mới nhất?
Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định như sau:
“ Điều 27. Hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu
1. Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính).
2. Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
3. Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định này.” ` ` `
Như vậy, hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
– Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính)
– Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
– Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
2. Một số điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
– Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để việc thế chấp hợp pháp và được công nhận, bên thế chấp phải đáp ứng đủ một số điều kiện sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bạn phải là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) còn hiệu lực. Đất chưa được cấp sổ đỏ thì không thể thực hiện thế chấp.
- Đất không có tranh chấp: Thửa đất phải đang trong tình trạng sử dụng ổn định, không bị tranh chấp quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.
- Đất không thuộc diện bị kê biên thi hành án: Thửa đất đang bị kê biên hoặc bị phong tỏa không được đem thế chấp cho bất kỳ tổ chức nào.
- Đất còn thời hạn sử dụng: Đối với đất có thời hạn (như đất nông nghiệp, đất thuê có thời hạn…), nếu thời hạn sử dụng đã hết thì không đủ điều kiện thế chấp.
- Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật công nhận khi được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được ghi nhận vào sổ địa chính.
-Khách hàng cần đồng thời đáp ứng các tiêu chí sau:
Chứng minh được năng lực tài chính đủ để đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn.
Là pháp nhân có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự theo quy định pháp luật hiện hành (từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự).
Có mục đích vay vốn hợp pháp.
Trình bày được phương án sử dụng vốn cụ thể, khả thi và phù hợp với nhu cầu vay.
3.Quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp
-Bước 1: Kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất
Trước khi ký hợp đồng thế chấp, cần kiểm tra:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Còn thời hạn sử dụng đất;
- Không thuộc trường hợp bị hạn chế hoặc không được thế chấp theo quy định pháp luật.
Việc kiểm tra tình trạng pháp lý của Giấy chứng nhận và quyền sử dụng đất là bước rất quan trọng để tránh hợp đồng đã công chứng nhưng không đăng ký thế chấp được.
-Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp
Thông thường, các bên chuẩn bị :
Bên thế chấp:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- CCCD/hộ chiếu;
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;
- Giấy tờ liên quan đến tài sản chung riêng của vợ chồng, nếu có;
- Giấy tờ pháp lý khác theo yêu cầu của tổ chức tín dụng hoặc Văn phòng công chứng.
Bên nhận thế chấp:
- CCCD/hộ chiếu nếu là cá nhân;
- Giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp/tổ chức nếu là tổ chức;
- Giấy ủy quyền, quyết định hoặc giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người ký, nếu ký thông qua đại diện.
Nếu thế chấp cho ngân hàng, ngân hàng thường chuẩn bị dự thảo hợp đồng thế chấp và các hồ sơ tín dụng liên quan.
-Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng
Các bên đến Văn phòng công chứng và xuất trình hồ sơ.
Công chứng viên sẽ:
- Kiểm tra giấy tờ nhân thân và tư cách chủ thể;
- Kiểm tra Giấy chứng nhận;
- Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản;
- Kiểm tra nội dung hợp đồng thế chấp;
- Giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc ký hợp đồng;
- Các bên đọc lại hợp đồng và ký trước mặt công chứng viên;
- Công chứng viên ký, đóng dấu và thực hiện thủ tục công chứng.
-Bước 4: Nhận hợp đồng thế chấp đã công chứng
- Sau khi hoàn tất công chứng, các bên nhận bản hợp đồng thế chấp đã được công chứng.
- Tuy nhiên, đến bước này chưa thể xem là đã hoàn tất việc đăng ký thế chấp.
- Để quyền thế chấp được đăng ký và có hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định, cần tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
-Bước 5: Đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai
- Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Nông nghiệp và Môi trường/Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký đất đai);
- Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
- Trường hợp không có căn cứ từ chối thì Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, giải quyết hồ sơ và trả kết quả.
-Bước 6: Nhận kết quả đăng ký thế chấp
Sau khi hồ sơ hợp lệ và hoàn thành nghĩa vụ phí, lệ phí nếu có, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp và trả kết quả.
Kết quả thể hiện việc quyền sử dụng đất đã được đăng ký thế chấp.
*Lưu ý:
Nếu người sử dụng đất đã có vợ/chồng, cần đặc biệt kiểm tra nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất và chế độ tài sản. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung thì việc xác định và tham gia ký kết của các chủ thể có quyền là vấn đề cần xử lý ngay từ khâu công chứng.
Ngoài ra, công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp là hai thủ tục khác nhau. Không nên nhầm việc hợp đồng đã được công chứng với việc quyền thế chấp đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
4.Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp
Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định như sau:
“ Điều 25. Trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai
1. Các trường hợp phải đăng ký:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận;
c) Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án đầu tư khác có sử dụng đất đồng thời với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;
d) Đăng ký thay đổi, xóa đăng ký đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này.
2. Các trường hợp đăng ký theo yêu cầu:
a) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành không phải là nhà ở mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều này;
c) Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất sang đăng ký thế chấp đối với nhà ở, thế chấp đối với tài sản khác gắn liền với đất;
d) Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
đ) Đăng ký thay đổi, xóa đăng ký đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b và d khoản này.
[…]”
Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai.